Tout savoir sur la caution solidaire

Commençons par une définition de la caution solidaire. Sur le site du service public et dans la loi, il est expliqué : “La caution est la personne qui, dans un document écrit appelé acte de cautionnement, s'engage envers le propriétaire du logement loué à payer les dettes locatives du locataire. Il existe 2 formes de caution : la caution simple et la caution solidaire.” Si demain le locataire (ou colocataire) se trouve dans l’impossibilité de payer son loyer, le garant de la caution solidaire s’engage à payer les dettes au propriétaire du logement. Moyennant la signature d'un acte de cautionnement, le bailleur peut donc mettre son bien en location à des locataires via un bail immobilier et un acte de caution.

NB : dans le cadre d'un bail mobilité, le bailleur n'a pas le droit de demander de dépôt de garantie, mais il peut demander une caution. Le bail mobilité est un bail qui dure entre 1 et 10 mois maximum et qu'il est interdit de renouveler.

La différence entre une caution solidaire et une caution simple est dans le format de la procédure en cas d’impayés du locataire. Caution simple : En cas de loyers impayés, le bailleur se tourne vers son locataire. Il doit ouvrir une procédure pour exiger le paiement de l’impayé auprès de son locataire avec l’appui d’un huissier de justice. Si cette procédure échoue, il se tourne vers le garant de la caution pour faire jouer l'acte de cautionnement. La caution doit honorer son engagement pris au moment de la signature du document d'acte de cautionnement pour payer le montant des dettes dues par la personne dont s’est porté garant. Le propriétaire doit lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception pour lui indiquer l’échec de la procédure inscrite dans la loi vis à vis du locataire. Il peut également lui demander des pénalités de retard au travers de cet engagement. La durée maximum de la solidarité est définie par la loi en fonction du type de bail signé.

Caution solidaire : Le propriétaire constate des impayés du locataire. Comme indiqué dans le contrat de caution solidaire du logement, en cas de dettes locatives, il peut directement se tourner vers le garant de la caution solidaire. L’acte de caution solidaire engage directement le garant de la caution solidaire dès le premier impayé. Le propriétaire n’a pas à solliciter le locataire pour récupérer les sommes dues. Comme dans le cas d’une caution simple, il peut demander des pénalités de retard au garant dans la limite de montant maximum de ce qui a été validé par signature dans le document d'effet de solidarité. Un bail de colocation est généralement accompagné d’un contrat de caution solidaire, où les colocataires sont solidairement responsables du paiement des loyers. En cas d’incapacité des colocataires à payer, le propriétaire se tourne alors vers leurs garants respectifs.

Qui peut être garant de la caution ?

• A - Une personne physique : toute personne peut se porter caution solidaire pour un locataire. Parents, amis, familles peuvent se porter caution solidaire. Pour cela, ils doivent fournir au propriétaire du logement un certain nombre de documents officiels pour attester de leur capacité à être garants. Le propriétaire choisit ensuite suivant ses propres critères entre les locataires et leurs garants potentiels.

• B - Une personne morale : une personne morale est un groupement doté d’une personnalité juridique (ex : une entreprise, une association). De nombreuses personnes morales proposent aujourd’hui des services de caution pour les locataires. Dans le cadre d’un logement loué par une personne morale (une entreprise), comme c’est le cas à La Casa, le bailleur n’a pas le droit d’accepter des garants privés. Il doit utiliser une personne morale comme caution pour ses locataires. Celle-ci prend alors la forme d’une assurance. Quelques acteurs présents sur le marché de la caution solidaire pour les locataires et les bailleurs : Visale : la garantie Visale s’adresse aux locataires jeunes actifs entre 18 et 30 ans qui ont un loyer maximal de 1500 euros.

Une personne peut se porter garante pour un tiers dans différentes situations :

• Caution solidaire de colocation meublée ou non meublée : c’est une caution solidaire où les colocataires s’engagent à payer les dettes les uns des autres en cas d’impayés d’un locataire.

• Caution solidaire de location / meublée ou non meublée : c’est le même principe que pour une colocation, sauf que comme il n’y a pas de colocataires, c’est un garant qui ne vit pas dans le logement qui s’engage à payer les loyers impayés à la place du locataire.

• Caution solidaire de bail commercial : idem, le locataire du bail commercial fournit dans ce cas le soutien d’un garant, qui peut payer le loyer du bail commercial à sa place en cas de besoin. A partir du moment où il y a un bail, il y a une caution solidaire du logement.

• Caution solidaire de prêt immobilier : on ne parle pas de caution solidaire que pour un bail immobilier. Dans le cadre d’un prêt à la banque pour acheter un bien immobilier, la banque peut demander à l'emprunteur des garanties de remboursement. Une personne se porte alors garant pour faciliter l’accord du prêt.

On trouve différents modèle de contrat de caution solidaire en ligne, mais voici les termes du contrat qui y sont le plus souvent mentionnés :

-> documents d'identité du locataire

-> documents d'identité du garant de la caution solidaire

-> attestation de garant

-> modalités du contrat de la caution solidaire

-> la date de signature du contrat de bail

-> la durée du contrat de colocation (peut être à durée indéterminée si il est renouvelé tacitement chaque année)

-> montant du loyer

-> date de paiement du loyer

-> état de situation du colocataire (étudiant en formation continue, étudiant en formation initiale...)

La ou les cautions solidaires peuvent joindre au dossier une lettre manuscrite. Dans cette lettre manuscrite, les cautions attestent avoir pris connaissance des effets de la caution, et connaissance de leur état et de leur responsabilité en cas de défaillance du colocataire. Ce contrat de caution solidaire du logement est un engagement entre ses signataires, chacun garant de la caution solidaire. Les cautions le restent en l'état pour une durée indéterminée, jusqu'à résiliation du bail (un changement de revenus de leur côté n'implique pas de résiliation du contrat). Consultez le site du service public pour découvrir un modèle de caution solidaire.

A La Casa, le bail de colocation comporte une caution solidaire. Les différents colocs sont donc tenus via leur bail de payer les loyers qui viendraient à être impayés. Mais ils sont protégés de ce risque par les assurances garanties loyers impayés de La Casa. En tant que bailleur, La Casa est obligée de souscrire à une assurance garantie loyer impayé. Celle-ci définit un ensemble de critères, qui doit être analysé pour chaque colocataire. Après sa candidature, chaque coloc passe un entretien en visio avec un membre du staff. Cet entretien de motivation est également le moment de validation du dossier financier. Si le dossier du candidat correspond aux critères de l’assurance Garantie Loyer Impayé (GLI) (type de contrat, revenus) fixé par l’assureur, il peut figurer sur la GLI. Si le dossier du candidat ne correspond pas aux critères de la GLI de La Casa, le futur coloc est invité à regarder du côté de Garantme, l’assurance partenaire de La Casa. Chaque coloc est soit couvert par la GLI de La Casa, soit par Garantme. Ainsi, en cas d’impayés, La Casa solliciterai d’abord sa GLI ou Garantme, avant de se tourner vers les colocataires pour rembourser le loyer impayé. Les colocataires seraient par ailleurs libres en cas de défaillance de poser leur préavis de départ, et d'assurer la résiliation de leur bail.